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賈康:房地產稅出臺后會如何影響房價?

2016-10-27 18:08:48       來源: 鳳凰財經

  2016年,是注定載入中國房地產史冊的一年。前9月一二線熱點城市房價如脫韁之馬,10月國慶期間二十多個城市密集出臺收緊調控政策。然而,調控政策是否能“治本”?備受爭議的房地產稅到底要不要出臺?針對這些問題,鳳凰財經對財政部財科所原所長、華夏新供給經濟學研究院院長賈康進行了專訪。

  一直被外界稱為“財政部頭號智囊”的賈康,曾是財政部財科所最年輕的所長,多次參加國家經濟政策制定的研究工作,并進入中南海為國家領導人講課。從財政部退休后,賈康擔任華夏新供給經濟學研究院院長,作為民間研究機構,華夏新供給的研究方向仍然致力于為政府提供智囊意見。

  記者:近日來大家都在討論房地產稅的問題。反對征收房地產稅的人很多,聲音較多的是房地產稅不能降房價,對此您怎么看?

  賈康:我是不同意這個說法的。房地產稅是經濟生活中一個規范的、依法的經濟調節手段。稅制是經濟杠桿,作為一個經濟手段它的參數作用是跟其他各種要素互動的。不能說房地產稅這一個因素決定了房價,但如果說它跟房價沒有關聯,這個觀點是不成立的。如果我們做經濟分析完全可以說明,稅負在住房的保有環節從無變有,有了這個變化以后它會影響、引導方方面面有關主體的經濟行為及選擇。房地產市場上有了這種變化后,一定引導供需雙方都做出相應的變動,這個變動結果一定是房價要受到影響。

  記者:房地產稅會如何影響房價呢?

  賈康:首先,不能認為房地產稅這一個政策工具就能決定房價,它不是整個調控的全部,還需要一系列的制度條件和政策工具,在綜合因素作用下引出一個樓市價位變動的結果。不能簡單把多項因素里的單獨兩樣拿出來,把房地產稅和房價單獨拿出來,說這兩個之間什么關系,它一定是個綜合的關系。

  其次,我們可以回過頭來,假定其他的變量都是常數,是不變的,那么這個時候我們來考察一下。如果說房地產稅從無到有了,那么先看需求方,人們在自己出手買房的時候會有什么新的調整。你說它沒有調整嗎?不會沒有調整。比如,我買房子來用于自住,在沒有這個住房保有環節稅收的時候很多人會選擇“墊著腳”買個大房子,但是有了房地產稅的預期以后,很多人會考慮實惠一點,選擇中小戶型,從而避免以后年復一年稅收負擔里的一部分。選擇中小戶型的人多了,整個樓市成交里面的均價就增加了中小戶型的比重,肯定會影響到它的價格表現。效果是什么?大大提高了我們土地開發的節約利用水平。

  記者:這樣也可以影響到囤房的購買者。

  賈康:沒錯,對于囤房的人,他有了一套還再買一套,等于給自己買了一個商業性的社會保險。中國處在工業化、城鎮化還有很長一段發展空間的時期,這種情況下房地產市場是個價位上揚的曲線,所以這個概念成立,有道理。但是沒有房產稅的時候,擁有多套房的人可能會放在手上空置,這對他來說是無所謂的。有了房地產稅以后,他可能要把房子租出去來對沖這個稅收的成本。這會增加整個社會里面有效的住房供給而降低了房屋空置率。

  這樣以后,對于整個房地產市場的影響是什么呢?在不增加一分錢投入的情況下供給多出來了,那么價位會回調、平穩。炒房者不能說絕對就沒有了,但至少可以起到收斂的作用,炒房者不敢那么肆無忌憚地瘋炒,整個需求里面泡沫化的成分就會減少。

  記者:總結一下,從需求方面來說房地產稅可以收斂炒房者,戶型選擇上人們更趨向于中小戶型,而且會降低空置率。那么供給方面呢?

  賈康:從供給方面來說,開發商拿地之后當然要考慮到這個市場預期,他拿地以后提供的成品里面中小戶型比率一定會增加,給房地產市場帶來的作用就是使得整個市場更平穩更健康。

  記者:中國現在應該立即出臺房地產稅嗎?

  賈康:我認為現階段中國一定要考慮出臺房地產稅。剛剛我們又吃了一輪教訓,房地產市場一會瘋長一會狂跌,而且整個市場出現了較大的分化,冰火兩重天。本來今年大家擔心的是這么多的庫存怎么消化,沒想到去庫存這個事情還沒有解決好,一線城市的“熱”就帶出了二線城市的瘋長,現在社會都很焦慮,擔心越來越多的二線城市加入了這個“火”的行列。想買房的人越來越買不起,實體經濟越來越被人看不起,誰都不愿意往里投資。普遍的社會焦慮再次證明,我們前幾年這幾輪像“打板子”一樣一會限購限貸、一會放開限購限貸,這種調節只是治了標,沒有治本。真正的高水平應該是標本兼治,而治本為上。所以剛才這個問題——現在是不是應該著手房地產稅制度建設,我的答案是非常明顯。現實再次告訴我們,你違背客觀規律,該做的事情不做就要受到懲罰。咱們現在這樣“打板子”還能打幾輪?這是很現實的問題。

  記者:除了稅制,我們房地產“治本”還需要哪些政策?

  賈康:首先要有土地制度,也就是重慶地票解決的問題,以及土地收儲制度。土地供應要符合一個更合理的、有長遠考慮的頂層規劃,要更從容的、具有協調性地供地。土地制度旁邊還有什么?住房制度,就是不要光盯著商品房、盯著房屋成交均價,我們需要考慮它的結構。首先是增加托底的保障房的供給,進行雙軌統籌,這個托了底的保障房可以使收入階層里面的低收入階層和“夾心層”住有所居。這兩個階層不鬧事不造反,那么剩下的市場上的這個房價高一點低一點就沒有那么大的殺傷力。

  本來,商品房的成交均價就有很大的掩蓋矛盾的特點,在一個時間段里如果成交更多的是高檔房,那么肯定會表現出均價高,一個時間段里成交更多的是低中檔房,均價就低,這里一定的統計數據是可以人為控制的。政府往往在調控中只看這個均價,這樣其實并沒有摸到市場里面真正的脈搏。從長期來看,首先政府應該關心的是托好底、保障房的底,具體的方式從棚戶區改造到公租房、共有產權房供給。重慶這一方面就做的特別好,它的土地制度旁邊的住房制度是什么呢?重慶讓整個社會成員里面接近百分之四十的人都住進保障房、公租房和共有產權房,這些人穩住了、不焦慮了,那么剩下中產階級以上的人就更從容了。很多收入“夾心層”、年輕白領在丈母娘約束下,他們拼了命也要進商品房市場去搶購中低端住房,哪怕搶到手里面當房奴也非得過這一關,現在可以沒有這個焦慮了,那么商品房市場上的表現就健康多了。土地制度、住房制度、再加上稅制、再加上投融資制度,至少有這么多的制度建設一定要綜合考慮。

  記者:國慶期間二十多個一二線熱點城市集中出臺樓市調控制度,現在很多資金從樓市退出。那么退出之后這些資金會去到哪里?是否會進入股市,能否進入實體經濟?

  賈康:從經驗來說,樓市的資金有一部分出來后會進入股市,但誰也不敢說它會馬上會支持股市迅速走牛,還需要考慮其他一些因素。如果只是一對一的分析,樓市往下走,股市有可能相應得到一些資金支持。不過第二個問題更重要,我們要看實體經濟怎么辦。實體經濟怎么得到投融資的支持來解決升級換代、打造升級版?這個問題很關鍵。這是一個綜合的配套,各種各樣的政策加上制度建設,應該使有效的資金更多地流入實體經濟層面,去支持實體經濟突破升級換代的天花板,否則中國經濟是沒有前途的。

  記者:該怎么樣引導資金去支持實體經濟呢?

  賈康:首先,政府要做出他發揮功能的第一個根本要領,就是打通一個統一的市場,盡可能地減少行政壟斷,減少不良的過度壟斷,降低準入,公平競爭,使得資金的流動通暢起來。現在實體經濟層面總是回報率低,這不是天然的,一定是有一些不合理的因素阻礙了要素對它的支持和阻礙了它得到平均利潤率的空間,那這就要改革,用公平競爭去支持實體經濟。

  記者:最近實體經濟領域還有一個問題爭論得很熱鬧——產業政策。老師對此怎么看?

  賈康:我的意見是,完全不要產業政策一定不行,一般的經濟體不能不考慮掌握必要的產業政策。但要注意,我們從實際生活觀察下來,產業政策是個雙刃劍,掌握的不好它可能走偏、出岔子。所以第一,政府要促進公平競爭,主持社會公平正義,降低準入;第二要做適當地引導,包括產業政策、包括政策性融資。我們中國討論的綠色金融、普惠金融、開發金融都有政策性金融的內在含義,都需要對接產業政策問題和技術經濟政策問題,所以這是一個回避不了的、政府要掌握好的政策要領。

  但是要注意,如果政府一味的強勢、一味的用行政手段去管這管那,那么你再怎么標榜你的產業政策。它可能一旦做起來就是走偏的。所以,首先政府要充分地實現職能轉換,維護公平正義、公平競爭的這個市場制度、供給、競爭環境,后面跟著適當的產業政策。那么這里面不敢說百分之百成功,至少它的失敗率會降低,成功率會提上來。

  記者:現在,政府也在大力推廣PPP(政府與社會政府合作)來激發民資活力,前幾天財政部的第三批PPP已經批下來了。此前我們前兩批的PPP落地率不是特別理想,老師有什么建議?

  賈康:我們PPP的項目一年比一年規模在提高,做實的比率在提高,這是方興未艾階段上一個積累經驗、逐漸成熟的過程。按這個趨勢往下走,我們在規模提高的同時,有意愿項目做成的比率可能還會提高一段時間,但永遠不會說有一百個項目的意向就做成一百個。在實際項目運行中,經過方方面面的磨合會有一些項目做不成,做不成的話我不贊成就把它簡單指責為“偽PPP”,它是合乎選擇過程的。一開始也許有一些作假的因素,以后隨著我們越來越成熟、越來越透明、越來越規范,作假的因素會得到抑制,那么剩下的就是符合自然規律的。一開始有一些項目認為可以做,結果到了一定時候發現它并不合適,那么只好先把它擱置在一邊。但你今年做不成,并不意味著過個三年五年十年它就做不成,再過個幾年,開發的種種條件都具備的時候,原來認為不敢啟動的PPP項目就有可能啟動,所以一定要用一個動態過程來看。

  記者:政府在PPP項目運行中應該扮演一個什么角色?

  賈康:政府在PPP項目中的角色是伙伴一方,既有裁判員的功能,又有運動員的定位。比如在項目前期給出國土開發規劃,給出公共政策,給出必要的方方面面要了解的信息,這個時候政府都有公權在手,是裁判員的身份。到了項目開始,地方政府作為合作一方跟企業簽約運行PPP項目,這時政府就是運動員。這時候裁判員是誰?是“法”,“法”來“罩”著政府和企業——他們都是運動員,二者都是民事主體身份自愿簽字、履約、守約。任何一方,包括政府,如果要毀約,對不起,法律會約束你。

  記者:也就是說政府不再扮演以前單一的角色。

  賈康:沒錯,政府在PPP項目里面的作用帶有新的復雜性,不是簡單的我們過去說的“井水不犯河水”,市場的歸市場,政府的歸政府。政府作為公權在手的主體,要和市場主體一起合作形成伙伴關系,共同從事公共基礎設施和產業園區開發等等項目。這是改革過程中我們的一個新境界,是有效制度供給引出的創新,值得我們進一步總結經驗,所以PPP立法應該抓緊進行。然而目前所提出的PPP法可能意見不能完全達成統一,法的文本不能一下子達到應有的成熟程度,那么我們退而求其次,盡快推出PPP條例,條例就比紅頭文件又上了一個層次,以后可以在條例的基礎上再進一步形成PPP法。但總的方向一定是要堅定不移地推進PPP法制化進程。

  記者:最后一個問題,中國經濟現在處在“L”型的底嗎,還會持續多久?

  賈康:能不能說我們馬上就探底,這個還不好立即做出判斷,但有這種可能性。最近八九月的經濟數據與動態出現了一些亮點,我們拭目以待來看看年底是不是能探底,到時候會更明朗。階段性探底后就會出現企穩向好,穩在什么上?穩在新常態的“常”字上。GDP增長速度到底是6.7%還是6.6%,或者再高一點,或者再低一點,都不是關鍵問題。

  倒算賬我覺得6.52%是必保的,再高一點、低一點都不是實質問題。實質問題在于,我們能不能真正地優化結構,體現在經濟增長質量要提高,我們現在就要努力爭取這個前景。

  記者:謝謝賈康老師。

加載中
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責任編輯:徐鋒
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