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房地產下滑或拖累四季度GDP 這些城市風險最大

2016-10-27 18:09:45       來源: 鳳凰財經

  鳳凰財經訊 三季度各省GDP陸續公布,截止10月25日,共25個省市官方渠道公布了GDP數據。在關注GDP增速的同時,各省GDP含金量也受到質疑。三季度全國GDP增速穩住了6.7%,中國社科院工業所所長黃群慧表示,“經濟形勢好轉與房地產也有關。”然而,面臨房地產業小周期的結束,四季度GDP更顯得撲朔迷離。

  房地產下滑或拖累四季度GDP

  房地產對GDP貢獻率到底有多大?國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運表示,前三季度商品房銷售面積同比增長26.9%。今年以來房地產對經濟增長的作用還是比較明顯的,根據初步測算,前三季度房地產對經濟增長的貢獻率在8%左右。

  前三季度,GDP增長為6.7%,而房地產業GDP增長率為8.9%,房地產業GDP的增長率高于經濟整體。

  房地產對GDP的拉動作用有目共睹,然而當房地產面臨下行周期壓力時帶來的隱憂也不得不受到重視。經濟學專家表示,過熱的房地產市場可能在今年晚些時候為經濟帶來隱憂,同時總債務水平的進一步上升也令人感到不安。

  

  來源:統計局

  從消費端來看,在10月樓市調控過后,一線及熱點二三線城市成交量緊急速凍,受限購限貸強震,房價也開始掉頭。從統計局公布的10月價格來看,前期暴漲的15個一線和熱點二線城市房價均出現回調。中信固收分析師認為,隨著部分一二線城市陸續出臺限購限貸措施,商品房銷售將逐步走弱,居民收入預期進一步改善空間有限,居民消費繼續弱勢運行可能性較大。

  從投資來看,大批城市出臺了抑制房價上升的限購限貸政策,這在后續一段時間或將傳導至房地產的上游行業,對工業也會有所影響。第四季度,經濟不大可能出現大幅回升的狀況,中國物流與采購聯合會副總經濟師何輝說。

  房地產對宏觀經濟的影響體現在許多方面,但只有兩個能夠量化的指標:固定資產投資增速和居民消費價格指數(CPI)。由于房地產對CPI的影響因素沒有直觀的總額數據,從房地產占固定投資比重來考量GDP貢獻率或更為直觀。

  

  

  來源:統計局

  前三季度,全國固定資產投資426906億元,全國房地產開發投資74598億元,同比名義增長5.8%,房地產占固定投資比重約17%。從2015年到今年三季度數據來看,相比固定投資增速曲線下跌態勢而言,房地產投資增速曲線呈現了相反的上升趨勢。在整體經濟下行壓力下,投資低迷情況下,房地產對投資的筑底作用不言而喻。

  

  來源:統計局

  再看看今年讓高層頗憂的民間投資數據,情況更不樂觀。統計數據顯示,蘇州大約46%的民間投資投向了房地產。如果考慮到今年1-4月,北京市民間投資八成流向房地產;海南房地產業民間投資占全省民間投資的60%以上,這樣的比重似乎不算高。上半年民間投資同樣逆勢飛揚的廣東,民間投資在房地產的比重大約是45%。今年以來民間投資的持續下行,從一個側面說明去庫存去杠桿仍然是房地產業的主旋律。然而這不禁令人憂慮,在一線和熱點二三線房地產業離場后,民間投資何去何從。

  隨著樓市調控在全國暴風驟雨地展開,圍繞房地產的投資、消費和信貸勢必出現快速降溫。投資和消費均是拉動經濟GDP的“三駕馬車”之一,在經濟周期下行壓力下,諸多分析表明,四季度再無高燒的房地產,經濟增速肯定會受到一定影響。

  京滬房地產投資占比高達50%

  方正證券[0.00% 資金 研報]分析師任澤平表示,房地產小周期結束,中期經濟下行壓力增加。那么,小周期結束對那些省市影響比較大?前三季度的各省房地產投資情況中露出了一些端倪。

  在今年重點調控的北京、上海、深圳、天津、南京、無錫、杭州、合肥等15個城市中,由于前期泡沫風險聚集,若刺激經濟行動不夠有效,產業結構未能相應調整,或多或少面臨著短期經濟下行壓力風險。

  排序    城市    省份   均價(元/M²) 同比漲跌

  

  數據來源:中國房價行情平臺發布的9月31個省會城市(含四大直轄市)的住宅房價排行情況

  

  數據來源:各地統計局制作:鳳凰財經

  為了更清晰地了解房地產風險,鳳凰財經記者整理了已經公布三季度GDP數據的25個省市的房地產投資情況。數據表明,從房地產開發投資增速看,寧夏、河南、天津、廣西、青海、廣東、江西增速比較快。其對應省會城市房價銀川、鄭州、天津、南寧、西寧、廣州、南昌9月房價同比漲幅分別為0.59%、26.77%、23.49%、3.54%、2.56%、6.43%、3.99%。剔除價格比較穩定城市,其投資增速快或由于存量較少,剩余河南、鄭州、天津。這些省會城市從一定層面反映了其省房地產投資情況,數據表明,其房價過快上漲帶來的投資增速與各省投資增速趨勢一致。在房地產重點調控之后,這些城市應警惕經濟下行隱憂。值得一提的是,雖然省會城市廣州房價相對平穩,但今年深圳領漲全國,廣東情況也不樂觀。

  

  數據來源:中國指數研究院

  從房地產開發投資占固定投資比重來看,廣東、上海、海南、北京比重過高。廣東在增速和比重上均靠前,其面臨的問題或更多。海南由于產業結構單一原因,房地產業占比一直以來就居高不下。京滬固定投資總量排名幾乎墊底,房地產投資畸高,分別為49%、58%,這著實令人擔憂。反應到數據上,北京9月房價同比漲了18.59%,上海9月房價同比漲26.81%。

  據偉業我愛我家集團市場研究院統計,2016年10月中上旬,北京市新建商品住宅共網簽2867套,同比2015年10月中上旬下降37.1%,環比上月同期下降28.3%。純商品住宅(普通住宅+別墅)的交易量同樣在下滑。普通住宅網簽1558套,環比9月中上旬下降39.5%,別墅成交468套,環比下降1.9%。需要說明的是,由于北京今年土地呈現斷供近5個月,所以投資增速為負。

  上海情況或許更糟糕,房地產投資占比位列榜首,達到58%。在樓市調控后,呈現量價齊跌趨勢。上海中原地產昨日數據顯示,上周(10月17至23日)該市新建商品住宅成交21.9萬平方米,環比萎縮6.8%,同期新房成交均價錄每平方米4.06萬元(人民幣,下同),環比下挫9.1%,錄今年八月來新低。

  在房地產業迎來新一輪拐點后,早期嘗到“好處”的部分城市或面臨經濟調整。刺破房地產泡沫有利于長期經濟發展、民生福祉以及經濟信心等。但短期看來,其對經濟助推作用減弱帶來的經濟隱憂也不得不引起重視。

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責任編輯:徐鋒
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